Nueva ley en Mallorca: Legalización de construcciones ilegales

El Gobierno Balear ha aprobado una nueva ley que permite la legalización de edificaciones ilegales en Fincas Rústicas. Esta ley, que entró en vigor el 24.05.2024, permite legalizar a posteriori las edificaciones, construcciones, instalaciones y usos ilegales.

El procedimiento de legalización sólo es válido durante tres años (a partir de la publicación en el Boletín Oficial). Transcurrido este periodo, no se aceptarán más solicitudes y las construcciones ilegales deberán ser eliminadas. Esta ley afecta a unas 30.000 construcciones no autorizadas en Mallorca.

El Gobierno Balear pretende dar continuidad a la ley de 2014, que permitía legalizar las construcciones ilegales. Sin embargo, la ley fue derogada debido al cambio de gobierno en ese momento.

El nuevo decreto tiene como principal objetivo controlar las construcciones ilegales existentes en la isla y, al mismo tiempo, cumplir con las estrictas normativas medioambientales y de construcción.

En las Islas Baleares existe un plazo de prescripción de ocho años para las sanciones por incumplimientos de construcción (establecido en la «Ley de Disciplina Urbanística»). Las obras ilegales que se hayan realizado hace más de ocho años y no hayan sido sancionadas por las autoridades de edificación durante este tiempo están, por lo general, protegidas. Esto significa que ya no existe la amenaza de una orden de demolición.

Muchos propietarios de edificios ilegales creen erróneamente que sus propiedades son legales porque están protegidas por derechos adquiridos. Sin embargo, la protección por derechos adquiridos sólo significa que estos edificios están protegidos de la demolición y las medidas reguladoras, pero no que hayan sido legalizados. Esta protección por derechos adquiridos es problemática porque estos edificios no reciben cédulas de habitabilidad, no obtienen permisos para las reformas necesarias y son difíciles de vender.

¿A qué edificios afecta el nuevo decreto?

La nueva ley afecta a edificios, partes de edificios e instalaciones en zonas rurales construidos ocho años antes de la entrada en vigor del decreto y que no hayan sido objeto de medidas administrativas. La legalización extraordinaria también incluye la prohibición de utilizar el inmueble como alquiler vacacional. Esta restricción debe inscribirse en el registro de la propiedad junto con la escritura.

¿Qué edificios quedan excluidos de la nueva normativa?

Quedan excluidos los edificios que presenten graves deficiencias de seguridad o por los que ya se esté tramitando un procedimiento judicial. No se pueden legalizar los edificios que estén situados en zonas protegidas o que requieran licencia turística.

¿Cómo se realiza el trámite y qué documentos se necesitan?

• El procedimiento se inicia con la presentación de una solicitud de legalización extraordinaria ante el ayuntamiento en cuyo término municipal se encuentre el inmueble
• La solicitud se deberá presentar con un proyecto técnico redactado por un arquitecto. El proyecto debe incluir medidas para aumentar la eficiencia energética o hídrica del edificio (por ejemplo, sustitución de instalaciones, utilización de energías renovables, etc.). Los edificios afectados deben cumplir las normas de construcción y seguridad vigentes.
• Plazo de resolución: El ayuntamiento tiene un plazo de 6 meses para tramitar la solicitud en caso de decisión negativa, pero en la práctica puede tardar más. Se necesita un «Final de obra municipal» para confirmar la finalización de las obras de adaptación, sin el cual el inmueble sigue siendo ilegal.

¿Cuánto cuesta una legalización extraordinaria?

• Honorarios del arquitecto
• Tasa de autorización
• Impuesto sobre construcciones, instalaciones y servicios de la construcción (ICIO)
• Inscripción en el registro catastral
• Requisitos medioambientales (10% del valor de la construcción el primer año; 12,5% el segundo año y 15% el tercer año)

¿Se puede solicitar una reducción de costes?

Los residentes fiscales en España se benefician de reducciones sobre la prestación económica en función de su base imponible total:

• Los propietarios obtienen una reducción del 50% de la cuantía aportada si su base imponible media de los últimos cuatro años en concepto de IRPF no supera los 33.000 euros si la valoración es individual o los 52.800 euros si es conjunta.
• Si la base imponible es de 52.800 euros en caso de estimación individual o de 84.480 euros en caso de estimación conjunta, el importe se reduce en un 25 %.

Conclusión:

El decreto para legalizar la construcción ilegal en Fincas Rústicas es una medida importante del Gobierno Balear para abordar los problemas de muchos años en el ámbito de la construcción ilegal. Al combinar la legalización, los requisitos medioambientales y la inversión sostenible, el gobierno está creando un marco que satisface tanto las necesidades de los propietarios como los requisitos de protección medioambiental.