¿Cómo encontrar terrenos para construir en Mallorca en 2026?

Mallorca no solo ofrece un ambiente vacacional, sino también oportunidades atractivas para construir la propia vivienda, desde fincas y casas de vacaciones hasta residencias para la jubilación o inversiones inmobiliarias. Sin embargo, el camino hacia un terreno edificable es diferente al de otros países europeos: las normativas legales, los planes de urbanismo y la limitación de terrenos edificables hacen que la búsqueda sea compleja. En este artículo explicamos cómo encontrar terrenos en Mallorca y en qué aspectos prestar atención, basándonos en información actual y en la situación del mercado inmobiliario 2025/26.

Terrenos edificables vs. “terrenos normales”: la diferencia clave

En Mallorca se distingue estrictamente entre:

Este es el terreno clásico y legalmente seguro, ideal para promotores que buscan seguridad en la planificación.

• Ubicado dentro de pueblos o urbanizaciones
• Parcela ya urbanizada o urbanizable (calles, electricidad, agua, saneamiento)
• Normativa de construcción clara en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU)
• Trámites de licencia más rápidos y predecibles

• Viviendas unifamiliares
• Casas adosadas
• Edificios de varias viviendas (según zona)
• Parcialmente, actividades comerciales

Esta categoría se entiende a menudo de forma incorrecta. No todo terreno rural es automáticamente edificable.

• Suelo rústico común
• Suelo rústico protegido (áreas como ANEI, ARIP, Natura 2000)

• Fuera de núcleos urbanos
• Suelen ser parcelas grandes
• Normativas estrictas de protección ambiental y paisajística

• Normalmente solo viviendas unifamiliares
• Tamaños mínimos de parcela (generalmente 14.000–15.000 m², según la zona)
• En áreas protegidas, a menudo 50.000 m² o más
• No se permiten promociones de viviendas o edificios plurifamiliares

Aquí se requiere un examen especialmente cuidadoso, ya que los permisos son complejos.

Este terreno aún no es plenamente edificable, pero podría serlo en el futuro. Solo recomendable para inversores experimentados, no para proyectos a corto plazo.

• Aún no urbanizado
• Frecuentemente en las afueras de núcleos urbanos
• La construcción solo es posible tras recalificación y urbanización

• Plazos inciertos (a veces años)
• Dependencia de decisiones políticas
• Costes elevados de urbanización

• Edificaciones ilegales son frecuentes
• Protección de lo existente ≠ licencia de obra nueva
• Planes antiguos o afirmaciones de vendedores no son vinculantes
• Las referencias legales son el Ayuntamiento, el Catastro y el Registro de la Propiedad

¿Dónde encontrar terrenos en Mallorca?

Los terrenos dentro o cerca de pueblos, urbanizaciones o barrios como Palma, Llucmajor, Calvià, etc., son los más fáciles de construir. La normativa es clara, los servicios básicos disponibles y los trámites más sencillos.

Terrenos con vistas atractivas, pero con oferta limitada y precios altos, por ejemplo parcelas con vistas al mar en Portocolom o Puerto Andratx.

Adecuados principalmente para viviendas unifamiliares o fincas agrícolas, requieren un análisis más profundo de posibilidades de construcción.

Existen numerosos portales con anuncios de terrenos:

• Ofertas de terrenos y construcción filtrables por ubicación, tamaño y precio
• Portales inmobiliarios con categorías específicas de Mallorca

Los agentes experimentados conocen terrenos ocultos, futuras urbanizaciones o proyectos con licencia aprobada, a menudo antes de que se publiquen online.

Antes de comprar un terreno, se deben aclarar:

• ¿A qué tipo de suelo pertenece la parcela?
• ¿Es urbano o rústico?
• ¿Qué construcción permite el plan urbanístico?
• ¿Existe ya una solicitud de licencia o permiso (“licencia de obra”)?

Esta información puede obtenerse en el Ayuntamiento correspondiente.

Un certificado de propiedad “limpio”, sin hipotecas ni cargas, es esencial.

¿Cuánto cuesta un terreno en Mallorca en 2026?

Los precios varían según la ubicación:

• En zonas normales, los precios suelen estar entre 400 y 900 €/m²
• En zonas premium, significativamente más altos
• En las mejores ubicaciones con vistas al mar, pueden alcanzar cifras millonarias

• Terrenos edificables: aprox. 452 €/m², con parcelas medias desde 416.000 €
• Parcelas grandes (>2.000 m²): aprox. 820 €/m² como referencia, según ubicación y características (vistas al mar, etc.)

Ejemplos típicos según ubicación:

Palma (Son Vida): 2.000+ m² desde 1.500.000 hasta 4.600.000 €, a menudo con vistas al mar o proyecto aprobado

Parcelas edificables con licencia en el suroeste (Camp de Mar): ~1.100 m² desde 1.600.000–1.700.000 €

• Parcela de 26.500 m² en el norte cerca de Santa Margalida: desde 585.000 € (sin vistas al mar)
• Parcela de 31.880 m² en Ses Salines: desde 430.000 €
• Parcelas edificables en el interior (Moscari, Alaró) entre 450.000–900.000 € según tamaño, vistas y licencia

Desde ~1.000 m², alrededor de 250.000 €, sin vistas al mar

Factores importantes de precio:

• Ubicación: costa y zonas de lujo (suroeste, Palma/Bendinat, Port d’Andratx, Son Vida) sobre la media
• Vistas al mar & licencia: más caras si ya cuentan con licencia de obra
• Tamaño: parcelas grandes rurales más baratas por m², pero con más trámites

Terrenos con licencia aprobada son más caros, pero ahorran tiempo, incertidumbre y trámites administrativos.

Trámites de permisos: lo que debe saber

Para construir, se debe solicitar una licencia de obra, que puede tardar de 3 a 12 meses o más, según tamaño y complejidad del proyecto.

Un arquitecto elabora el proyecto técnico, que se presenta junto con la solicitud en el Ayuntamiento.

Un abogado o asesor de planificación minimiza riesgos legales y verifica que el terreno sea realmente edificable.

Consejos prácticos para la búsqueda

• Comenzar temprano: los terrenos buenos se venden rápido
• Contactar varios agentes: cada uno maneja diferentes redes
• Visitas presenciales: fotos y datos online no sustituyen la inspección in situ
• Comprobar edificabilidad: sin confirmación positiva, no comprar
• Planificación realista de tiempo y costes: permisos, asesoramiento y proyecto desde el inicio

Conclusión

La búsqueda de terrenos en Mallorca es compleja, pero factible si se conocen las particularidades de la isla. Dada la estricta normativa, categorías de suelo y procesos de licencias, la asesoría de profesionales locales es indispensable.