Neues Gesetz auf Mallorca: Legalisierung von Schwarzbauten

Die Balearen Regierung hat ein neues Gesetz erlassen, das die Legalisierung von Schwarzbauten auf „Fincas Rusticas“ ermöglicht. Dieses Gesetz, das am 24.05.2024 in Kraft getreten ist, erlaubt es, illegale Gebäude, Bauten, Anlagen und Nutzungen nachträglich zu legalisieren. Das Verfahren zur Legalisierung ist nur drei Jahre (ab Veröffentlichung im Gesetzesblatt) gültig. Nach Ablauf dieser Frist werden keine Anträge mehr akzeptiert und illegale Bauten müssen entfernt werden. Von diesem Gesetz sind rund 30.000 nicht genehmigte Gebäude auf Mallorca betroffen.

Die aktuelle Balearen Regierung möchte damit an das Gesetz von 2014 anknüpfen, das eine Legalisierung illegaler Bauten ermöglichte. Aufgrund des damaligen Regierungswechsels wurde das Gesetz jedoch wieder aufgehoben. Das neue Dekret zielt in erster Linie darauf ab, die weit verbreiteten illegalen Bauten auf der Insel in geordnete Bahnen zu lenken und gleichzeitig strenge Umwelt- und Bauvorschriften einzuhalten.

Auf den Balearen gilt für die Ahndung von Bauverstößen eine Verjährungsfrist von acht Jahren, (festgelegt: „Ley de Disciplina Urbanistica“). Wenn illegale Bauarbeiten vor mehr als acht Jahren abgeschlossen wurden und in dieser Zeit keine Sanktionsmaßnahmen von der Baubehörde ergriffen wurden, genießt die Immobilie in der Regel Bestandsschutz. Das bedeutet, dass keine Abrissverfügung mehr droht. Viele Eigentümer illegaler Gebäude glauben fälschlicherweise, dass ihre Immobilien aufgrund des Bestandsschutzes legal seien. Bestandsschutz bedeutet jedoch lediglich, dass diese Bauten vor Abriss und ordnungsrechtlichen Maßnahmen geschützt sind, aber nicht, dass sie legalisiert wurden. Dieser Bestandsschutz ist dahingehend problematisch, weil diese Gebäude keine Bewohnbarkeitsbescheinigungen erhalten, keine Genehmigungen für erforderliche Sanierungen bekommen und schwer verkäuflich sind.

Welche Gebäude sind von der neuen Verordnung betroffen?

Das neue Gesetz betrifft Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen im ländlichen Raum, die acht Jahre vor Inkrafttreten des Dekrets errichtet wurden und gegen die keine verwaltungsrechtlichen Maßnahmen eingeleitet wurden. Die außerordentliche Legalisierung beinhaltet zudem ein Verbot, die Immobilie als Ferienvermietung zu nutzen. Diese Einschränkung muss im Grundbuch zusammen mit der Urkunde eingetragen werden.

Welche Gebäude sind von der neuen Regelung ausgeschlossen?

Gebäude, die schwerwiegende Sicherheitsmängel aufweisen oder für die bereits gerichtliche Verfahren laufen, sind ausgeschlossen. Bauten, die in Schutzgebieten liegen oder eine touristische Lizenz benötigen, können nicht legalisiert werden.

Wie wird das Verfahren durchgeführt und welche Dokumente werden benötigt?

• Das Verfahren beginnt mit der Einreichung eines Antrags auf außerordentliche Legalisierung beim Rathaus (ayuntamiento), in dessen Gemeinde sich die Immobilie befindet
• Der Antrag muss zusammen mit einem von einem Architekten erstellten technischen Projekt eingereicht werden. Das Projekt muss Maßnahmen zur Steigerung der Energie- bzw. Wassereffizienz des Gebäudes umfassen (Bsp. Austausch von Installationen, Erzeugung erneuerbarer Energie, etc.). Die betroffenen Bauten müssen aktuellen Bau- und Sicherheitsstandards entsprechen.
• Lösungsfrist: Der Stadtrat hat 6 Monate Zeit, um den Antrag bei negativem Bescheid zu bearbeiten, in der Praxis kann es jedoch länger dauern. Ein „Final de obra municipal“ ist notwendig, um den Abschluss der Anpassungsarbeiten zu bestätigen, ohne die die Immobilie illegal bleibt.

Wie viel kostet die außerordentliche Legalisierung?

• Honorar des Architekten
• Genehmigungsgebühr
• Steuer auf Bauten, Anlagen und Bauleistungen (ICIO)
• Eintragung ins Grundbuch
• Umweltauflagen (im ersten Jahr 10%; im zweiten Jahr 12,5% und im dritten Jahr 15% des Bauwerts)

Kann eine Reduzierung der Kosten beantragt werden?

Für in Spanien steuerlich ansässige Personen werden je nach ihrer gesamten Steuerbemessungsgrundlage Ermäßigungen auf den wirtschaftlichen Nutzen gewährt:

• Eigentümer erhalten eine Reduzierung von 50 % des vorgesehenen Betrags, wenn ihre durchschnittliche Steuerbasis der letzten vier Jahre für die Einkommensteuer 33.000 Euro bei Einzelveranlagung oder 52.800 Euro bei gemeinsamer Veranlagung nicht überschreitet.
• Beträgt die Steuerbasis 52.800 Euro bei Einzelveranlagung oder 84.480 Euro bei gemeinsamer Veranlagung, reduziert sich der Betrag um 25 %.

Fazit:

Das Dekret zur Legalisierung von Schwarzbauten auf Fincas Rusticas stellt einen bedeutenden Schritt der Balearen-Regierung dar, um langjährige Probleme im Bereich des illegalen Bauens anzugehen. Durch die Kombination von Legalisierung, Umweltauflagen und nachhaltiger Investition schafft die Regierung einen Rahmen, der sowohl den Bedürfnissen der Eigentümer als auch den Anforderungen des Umweltschutzes gerecht wird.