Baunebenkosten auf Mallorca

Welche Baunebenkosten fallen bei einem Hausbau auf Mallorca an?

Ein Neubau im Ausland ist ein komplexes Projekt. Selbst wenn Sie Zuhause bereits Erfahrungen mit Neubauprojekten gemacht haben, gestaltet sich der Hausbau in einem anderen Land oft schwierig oder problematisch. Es gelten andere Gesetze. Regelungen, Vorgänge und die zuständigen Instanzen haben eine unterschiedliche Vorgehensweise. Möglicherweise sind Ihnen diese in Spanien nur mehr oder weniger bekannt.

Bevor Sie eine reflektierte Entscheidung fällen können, ob Sie im Ausland bauen möchten, ist es wichtig alle finanziellen Aspekte zu kennen. Grundstückskauf, Hausbau, die Beschaffung aller nötigen Papiere und Dokumente; all das ist mit verschiedenen Kosten und Nebenkosten verbunden. Nicht immer sind diese auf den ersten Blick einfach zu kalkulieren, sofern Sie kein Experte sind.

Um negative Überraschungen zu vermeiden, geben wir Ihnen hier einen chronologischen Überblick aller Baunebenkosten, die in den verschiedenen Phasen Ihres Bauvorhabens auf Mallorca anfallen. In vielen dieser Schritte sind Sie auf die Hilfe von Experten angewiesen, wie zum Beispiel von Architekten, Rechtsanwälten und Notaren. Hierbei ist es jedoch wichtig zu wissen, dass sich sowohl die Abläufe als auch Kosten und Fristen in den verschiedenen Gemeinden auf Mallorca deutlich unterscheiden können.
Sowohl von Gemeinde zu Gemeinde als auch von urbanen zu ländlichen Grundstücken variieren Baubestimmungen und Kosten. Daher stellen wir Ihnen an einem konkreten Beispiel – am Beispiel von Calvià, eine der begehrtesten Regionen für Neubauprojekte ausländischer Bauherren – die Gebühren vor.

Mit welchen Kosten müssen Sie bezüglich Grundstückserschließung und Einzäunung rechnen?

Während der Grundstückssuche und abhängig von dem Grundstück, für das Sie sich interessieren, kann es notwendig sein ein ‚Certificado de Aprovechamiento‘ zu beantragen. Dieses Zertifikat enthält Angaben zum Grundstück, wie zum Beispiel die Installationserschließungen für Ab-/Wasser, Strom etc. Dieses Zertifikat kostet 30 €. Die Erschließungskosten, falls Ihr Grundstück noch nicht an das Strom- und (Ab-) Wassernetz angeschlossen ist, variieren je nach Gemeinde stark, können jedoch im 5-stelligen Bereich liegen.

Zudem ist eine vollständige Einzäunung des Grundstücks erforderlich. Abhängig von der Größe des Grundstücks und der gewünschten Einzäunung (Steinmauer, Maschendrahtzaun o. Ä.) werden hier zusätzliche Kosten im teilweise hohen 5-stelligen Bereich fällig. Die Einzäunung ist Voraussetzung für das Erlangen der Bauabnahme.

Wie hoch sind die Nebenkosten bei einem Grundstückskauf?

Wenn Sie das richtige Grundstück gefunden haben, wird der Kauf abgewickelt. Beim Kauf eines Grundstücks werden folgende Gebühren und Steuern fällig:

• ITP – Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales *
  • Verkaufspreis bis 400.000€ – die ITP beträgt 8%
  • Verkaufspreis von 400.001€ bis 600.000 € – die ITP beträgt 9%
  • Verkaufspreis von 600.001€ bis 1.000.000 € – die ITP beträgt 10%
  • Verkaufspreis ab 1.000.000 €
  • die ITP beträgt 11,5%
• ggfs. 1,5 % “Stempelsteuer” – AJD (Actos Jurídicos Documentados)
• Notargebühren

Hier gibt es jedoch einen Sonderfall: Wenn der Verkäufer des Grundstücks eine Firma ist (SL), entfällt die Grunderwerbssteuer (ITP). Dafür werden 21% IVA (Mehrwertsteuer) erhoben.

Nachdem der Grundstückskauf erfolgreich abgeschlossen ist, beginnen die Entwurfs- und Ausführungsplanungen Ihrer Immobilie mit dem von Ihnen beauftragten Architekturbüro. Die Kosten für die gesamten Architekturleistungen belaufen sich in der Regel auf 10 % der Baukosten (in dem Fall, dass diese separat beauftragt werden und kein Bau- oder Generalunternehmer engagiert wird).

Wie hoch sind die Baunebenkosten?

Sobald die detaillierten Pläne Ihres künftigen Eigenheims vollendet sind, wird das Bauprojekt in der Gemeinde eingereicht. Dies geschieht durch den Architekten. Bei Einreichung Ihres Bauantrages (‚Proyecto Básico‘) wird in Calvià eine Lizenzgebühr von 1,68 % der Baukosten fällig. Im nächsten Schritt werden die Ausführungsplanungen eingereicht. Hierbei wird eine weitere Bearbeitungsgebühr von 0,55 % der Lizenzgebühr berechnet (Prozentanteil der Lizenzgebühr).

Nach Bestätigung der Ausführungsplanung durch die Gemeinde bzw. bei Baubeginn ist die Bausteuer von 4,00 % der Baukosten zu zahlen.

Die Baukosten werden durch den Architekten in den eingereichten Unterlagen definiert. Diese im Vorfeld berechneten Kosten können sich im Laufe des Bauprojekts – falls Änderungen vorgenommen werden, oder die Kalkulationen berichtigt werden müssen – noch deutlich ändern.

Nachdem die Bauabnahme durch die Gemeinde durchgeführt wurde, werden die tatsächlichen Baukosten von der Gemeinde geschätzt. Auf dieser Grundlage werden die Lizenz- und Bearbeitungsgebühr sowie die Bausteuer neu berechnet und die Differenz eingefordert.

Somit fallen bei einem Bauvorhaben mit einem Bauwert von 1.000.000 € im Beispiel von Calvià, Baunebenkosten in Höhe von knapp 57.000 € an. Dies beinhaltet weder die Nebenkosten des Grundstückskaufs noch die eventuellen Erschließungs- und Einzäunungskosten. Die gesamten Nebenkosten Ihres Bauprojekts können sich daher auf eine beträchtliche Summe belaufen. Mithilfe dieser Auflistung können Sie sich nun eine ungefähre Idee der Höhe der Baunebenkosten machen. Wir besprechen mit Ihnen gerne alle Details und beraten Sie ausführlich.