Welche behördlichen Genehmigungen benötigt man für einen Neubau auf Mallorca?

Für den Bau eines Hauses auf Mallorca müssen zahlreiche behördliche Genehmigungen eingeholt und administrative Hürden überwunden werden. Im Folgenden wird Schritt für Schritt erläutert, welche Genehmigungen und Anforderungen für den gesamten Bauprozess von der Grundstücksauswahl bis zur Endabnahme eines Neubaus auf der Baleareninsel notwendig sind.

Grundstückskauf und erste Überprüfungen

• Eigentumsverhältnisse und Grundbuchprüfung

Vor dem Kauf eines Grundstücks sollte zunächst geprüft werden, ob der Verkäufer tatsächlich der rechtmäßige Eigentümer des Grundstücks ist. Dies erfolgt durch einen Blick ins Grundbuch (Registro de la Propiedad). Es muss sichergestellt werden, dass das Grundstück frei von Schulden, Pfandrechten oder Hypotheken ist, die den Bauprozess behindern könnten

• Bebaubarkeit des Grundstücks (Clasificación del Suelo)Nicht jedes Grundstück auf Mallorca ist bebaubar. Das Bauland ist in verschiedene Kategorien eingeteilt:
  • Urbano: Bereits erschlossenes Bauland, auf dem gebaut werden darf
  • Urbanizable: Land, das in Zukunft zur Bebauung freigegeben werden kann, aber aktuell noch nicht erschlossen ist
  • Rústico: Landwirtschaftliches oder naturnahes Land, auf dem sehr strikte Bauvorschriften gelten, und Neubauten stark eingeschränkt sind
  
  

  Ein Architekt sollte diese Überprüfungen vor dem Grundstückskauf durchführen, um sicherzustellen, dass das geplante Bauvorhaben möglich ist.

Baugenehmigung (Licencia de Obra Mayor)

• Einreichung des Bauprojekts

sobald das Grundstück gesichert ist, muss ein detaillierter Bauantrag bei der zuständigen Gemeindeverwaltung (Ayuntamiento) gestellt werden. Ein lizensierter Architekt (Arquitecto Colegiado) erstellt ein architektonisches Projekt, das alle technischen und baurechtlichen Vorgaben berücksichtigt. Zu den eingereichten Unterlagen gehören:

• Architektenpläne des Neubaus
• Technische Spezifikationen
• Berechnung der Baukosten
• Umweltgutachten, falls erforderlich
• Bestätigung über die Einhaltung des Bebauungsplans der jeweiligen Gemeinde (Plan General de Ordenación Urbana, PGOU)

• Prüfung durch die Gemeinde

Die Gemeinde überprüft das Projekt in verschiedenen Schritten. Dies umfasst die Prüfung der Einhaltung der Bauvorschriften, der ästhetischen Vorgaben und die Umweltverträglichkeit. Je nach Komplexität des Bauprojekts kann diese Prüfung mehrere Monate in Anspruch nehmen.

• Erteilung der LIcencia de Obra Mayor

Wenn das Projekt alle Anforderungen erfüllt, wird die Baugenehmigung (Licencia de Obra Mayor) erteilt. Ohne diese Genehmigung darf mit dem Bau nicht begonnen werden. Diese Genehmigung ist für zwei bzw. drei Jahre gültig in denen der Bau abgeschlossen werden muss. Man kann 2 weitere Bauverlängerungen einreichen, die auch zeitlich begrenzt sind.

Baubeginn und zusätzliche Genehmigungen

• Mitteilung des Baubeginns (Comunicacón Previa de Inicio de Obras)

Vor dem eigentlichen Baubeginn muss der Bauträger der Gemeinde den genauen Starttermin mitteilen. In dieser Phase können zusätzliche Anforderungen wie Lärmschutzmaßnahmen oder Verkehrsregelungen für die Bauarbeiten festgelegt werden. Die Baubeginnsanzeige muss spätenstens 6 Monate nach der Lizenzerteilung erfolgen.



• Entsorgung von Aushub und Abfall

Mallorca legt großen Wert auf die ordnungsgemäße Entsorgung von Bauabfällen. In der Genehmigungsfase muss daher auch eine Genehmigung zur Entsorgung von Aushubmaterialien (Licencia de Gestión de Residuos) eingeholt werden. Es muss sichergestellt werden, dass Abfälle umweltgerecht entsorgt oder recycelt werden.

Wasser-, Strom- und Abwasseranschlüsse

• Anschlüsse an die Infrastruktur

Während der Bauphase müssen Wasser- und Stromanschlüsse organisiert werden. Oft müssen separate Genehmigungen bei den Versorgungsunternehmen beantragt werden. Diese Anschlüsse sind meist provisorisch und für den Baustellenbetrieb vorgesehen. Für die dauerhafte Anbindung nach Fertigstellung des Hauses sind weitere Anträge notwendig.



• Genehmigung für Klärgruben oder Kanalanschlüsse

In ländlichen Gebieten, wo kein Zugang zum öffentlichen Abwassernetz besteht, muss während der Genehmigungsfase eine private Klärgrube (Fosa Séptica) beantragt werden. In städtischen Gebieten erfolgt die Anbindung an das öffentliche Abwassersystem, wofür ebenfalls Anträge erforderlich sind.

Bauüberwachung und Einhaltung der Normen

• Baustellenüberwachung

Während des Bauprozesses muss der Architekt oder Bauleiter sicherstellen, dass die Bauarbeiten gemäß den genehmigten Plänen und Normen durchgeführt werden. Es finden regelmäßige Inspektionen statt, um die Einhaltung der Bauvorschriften zu überprüfen.



• Sicherheits- und Gesundheitsvorschriften

Das Bauunternehmen ist verpflichtet, die geltenden Sicherheits- und Gesundheitsvorschriften auf der Baustelle einzuhalten. Hierzu gehört auch die Verpflichtung, eine Sicherheitskoordination (Coordinador de Seguridad y Salud) für die Baustelle zu benennen, der die Einhaltung der Vorschriften überwacht.

Endabnahme und Abschluss des Bauvorhabens

• Endabnahme des Baus (Certificado Final de Obra)

Nach Fertigstellung des Bauprojekts muss der Architekt eine Endabnahme durchführen und ein Bauabnahmezertifikat (Certificado Final de Obra) erstellen. Dieser Bericht bestätigt, dass das Gebäude gemäß den genehmigten Plänen errichtet wurde und alle gesetzlichen Bestimmungen erfüllt.



• Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad)

Die sogenannte Cedula ist entfallen und fliesst jetzt in der Bauabnahmelizenz der Gemeinde ein.



• Eintragung im Grundbuch

Nach Abschluss der Bauarbeiten muss der Neubau ins Grundbuch eingetragen werden. Diese Eintragung ist Voraussetzung für den späteren Verkauf oder die Beleihung des Hauses. Zudem sollte das Haus bei der lokalen Katasterbehörde angemeldet werden, um die korrekte Berechnung der Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) zu gewährleisten.



• Endgültige Genehmigung für Strom- und Wasseranschluss

Zum Abschluss müssen endgültige Genehmigungen für die dauerhafte Strom- und Wasserversorgung eingeholt werden. Erst nach der Ausstellung der Bewohnbarkeits-bescheinigung können diese Anschlüsse aktiviert werden.

Fazit:

Der Bau eines Hauses auf Mallorca ist ein komplexer Prozess, der eine enge Zusammenarbeit mit Architekten und der Gemeindeverwaltung erfordert. Die wichtigsten Schritte umfassen:

• Prüfung der Grundstückseigentumsverhältnisse und Bebaubarkeit
• Einholung der Baugenehmigung (Licencia de Obra Mayor)
• Beachtung der Anforderungen während der Bauphase
• Beantragung der Endabnahme und der Bewohnbarkeitsbescheinigung



Der gesamte Prozess kann Jahre dauern und erfordert eine genaue Planung sowie das Verständnis der spanischen Bauvorschriften und -prozesse. Eine frühzeitige und umfassende Beratung durch Fachleute ist unerlässlich, um teure Fehler zu vermeiden und ein erfolgreiches Bauprojekt zu gewährleisten.