Wie findet man in 2026 Bauland auf Mallorca? 

Mallorca bietet nicht nur Urlaubsflair, sondern auch attraktive Möglichkeiten für den Bau des eigenen Hauses – von Fincas über Ferienhäuser bis zu Altersruhesitz oder Kapitalanlage. Doch der Weg zum eigenen Baugrundstück ist anders als in Deutschland oder anderen europäischen Ländern: rechtliche Regeln, Bebauungsvorschriften und die Limitierung von Bauland machen die Suche anspruchsvoll. In diesem Artikel erläutern wir Ihnen, wie man Bauland auf Mallorca findet und worauf man achten muss – basierend auf aktuellen Informationen und Immobilienmarktlagen 2025/26.

Bauland vs. „normales“ Land – der entscheidende Unterschied

Auf Mallorca wird strikt unterschieden zwischen:

Urbanes Bauland (Suelo Urbano)

Das ist die klassische und rechtssichere Baufläche und ideal für Bauherren, die Planungssicherheit möchten.

Merkmale:

• Liegt innerhalb von Ortschaften oder Urbanisationen
• Erschlossen oder erschließbar (Straßen, Strom, Wasser, Abwasser)
• Klare Bebauungsvorschriften im kommunalen Bebauungsplan (PGOU)
• Schnellere und planbare Genehmigungsverfahren

Was ist erlaubt?

• Einfamilienhäuser
• Doppelhäuser
• Mehrfamilienhäuser (je nach Zone)
• Teilweise auch Gewerbe

Ländliches Bauland (Suelo Rústico)

Diese Kategorie wird häufig missverstanden. Nicht jedes ländliche Grundstück ist automatisch bebaubar.

Unterkategorien:

• Suelo rústico común (gewöhnliches Land)
• Suelo rústico protegido (geschützte Flächen wie ANEI, ARIP, Natura-2000)

Merkmale:

• Außerhalb geschlossener Ortschaften
• Oft sehr große Grundstücke
• Strenge Umwelt- und Landschaftsschutzauflagen

Was ist erlaubt?

• In der Regel nur Einfamilienhäuser
• Mindestgrundstücksgrößen (meist 14.000–15.000 m², je nach Zone)
• In geschützten Gebieten oft 50.000 m² oder mehr
• Keine Wohnanlagen oder Mehrfamilienhäuser

Hier ist eine besonders sorgfältige Prüfung erforderlich, da Genehmigungen komplex sind.

Bauerwartungsland / erschließbares Land (Suelo Urbanizable)

Dieses Land ist noch kein vollwertiges Bauland, kann es aber künftig werden. Nur für erfahrene Investoren geeignet, nicht für kurzfristige Bauvorhaben.

Merkmale:

• Noch nicht erschlossen
• Liegt häufig am Ortsrand
• Bebauung erst nach Umwidmung und Erschließung möglich

Risiken:

• Unklare Zeiträume (teils viele Jahre)
• Abhängigkeit von politischen Entscheidungen
• Hohe Erschließungskosten

Wichtig: Sonderfälle & Stolpersteine

• Illegal errichtete Gebäude kommen leider häufig vor
• Bestandsschutz ≠ Neubaugenehmigung
• Alte Baupläne oder Aussagen von Verkäufern sind nicht verbindlich
• Maßgeblich sind Gemeinde, Kataster und Grundbuch

Wo findet man Bauland auf Mallorca?

Innenliegende Urbanisationen & Ortsteile

Bauland in oder nahe Dörfern, Urbanisationen und Stadtteilen wie z.B. Palma, Llucmajor, Calvià etc. ist am einfachsten zu bebauen. Die Bauvorschriften sind klar, Versorgungsleitungen liegen meist an und die Genehmigungsverfahren sind einfacher.

Küstennahe Lagen & exklusive Zonen

 Hier gibt es Bauland mit attraktiven Aussichten, aber sehr begrenzte Angebote und entsprechend hohe Preise – z. B. Meerblick-Grundstücke in Portocolom oder Puerto Andratx.

Ländliche Grundstücke (Fincas)

Diese eignen sich eher für Einfamilienhäuser oder landwirtschaftliche Fincas und erfordern oft mehr Prüfung der Bebauungsmöglichkeiten.

Wo kann konkret nach Grundstücken gesucht werden?

Online-Plattformen:

Es gibt zahlreiche Portale mit Bauland-Anzeigen, z. B.:

• Bau- und Landangebote mit Filteroptionen nach Lage, Größe und Preis
• Immobilienportale mit Mallorca-Kategorien

Immobilienmakler vor Ort:

Erfahrene Makler kennen versteckte Grundstücke, kommende Baugebietser-schließungen oder Grundstücke mit genehmigten Bauprojekten – oft bevor sie öffentlich inseriert werden.

Unverzichtbare Prüfungen vor dem Kauf

Bevor man ein Grundstück kauft, sollten die folgenden Punkte abgeklärt werden:

• Welchem Flächennutzungsgebiet gehört das Grundstück an?
• Ist es urban oder rural?
• Welche Bebauung ist laut Bebauungsplan erlaubt?
• Hat es bereits einen Bauantrag oder eine Genehmigung („licencia de obra“)?

Diese Informationen können beim örtlichen Rathaus („Ayuntamiento“) einholt werden.

Rechtsstatus & Grundbuch

Ein „klarer“ Grundbuchauszug ohne Hypotheken oder Dienstbarkeiten („cargas“) ist essentiell.

Was kostet Bauland auf Mallorca 2026?

Die Preise variieren stark je nach Lage:

•    In normalen Lagen liegen Baulandpreise oft bei 400.- bis 900.- €/m²
• in gehobenen Lagen deutlich darüber, und
• in Toplagen mit Meerblick schnell im mehrstelligen Millionenbereich

Durchschnittlicher Grundstückspreis:

• Bebaubares Bauland liegt im Schnitt bei etwa 452.- € pro m², bei durchschnittlich ab ca. 416.000 € pro Parzelle (marktrelevante Angebote)
• Für größere Baulandflächen (z. B. >2.000 m²) werden häufig ab ca. 820.- pro m² als Richtwert genannt – abhängig von Lage und Besonderheiten wie Meerblick

Typische Preisbeispiele nach Lage:

Urban & zentrale Lagen

• Bauplatz in Palma (z. B. Son Vida): zwischen ab ca. 1,500,000 – 4,600,000 € für 2.000+ m², oft mit Meerblick oder Projekt

Premium & Küstennähe

• Bebaubare Parzellen mit Lizenz in Südwest‑Mallorca (z. B. Camp de Mar): ab ca. 1,600,000 – 1,700,000 € für ~1.100 m²

Ländliche & große Grundstücke

• 26.500 m² großes Baugrundstück im Norden nahe Santa Margalida: ab ca. 585,000 € (ohne Meerblick, eher Finca‑Projekt)
• 31.880 m² Finca‑Grundstück in Ses Salines: ab ca.  430,000 €
• Verschiedene baubare Grundstücke im Inselinneren (z. B. bei Moscari oder Alaró) liegen häufig zwischen 450,000 – 900,000 € je nach Größe, Aussicht und Lizenzstatus

Kleinere Bauparzellen (z. B. Ortsteile, kleinere Urbanisationen):

• Angebote typischerweise ab ca. 250,000 € für ~1.000 m² ohne Meerblick

Wichtige Preisfaktoren:

• Lage: Küstenlagen und Luxusgebiete (Südwesten, Palma/Bendinat, Port d’Andratx, Son Vida) liegen deutlich über dem Inselschnitt
•       Meerblick & Baugenehmigung: Grundstücke mit Meerblick und bereits erteilter Lizenz sind deutlich teurer
• Größe: Große ländliche Parzellen sind pro m² günstiger, erfordern aber oft mehr Aufwand für Genehmigung

Tipp:

Grundstücke mit bereits genehmigter Baugenehmigung sind teurer, aber der Kauf erspart Zeit, Unsicherheit und mühsame Verhandlungen mit Behörden.

Genehmigungsprozesse – das sollten Sie wissen

Baugenehmigung („licencia de obra“)

Wenn Sie ein Baugrundstück besitzen, muss für eine Bebauung zunächst eine Baulizenz beantragen werden. Diese kann 3 bis 12 Monate oder länger dauern und ist je nach Projektgröße, Lage und Komplexität variabel.

Projektplanung

 Ein Architekt erstellt einen Bauplan (Projekt- und Ausführungsplanung), der zusammen mit der Bauanfrage beim Rathaus eingereicht wird.

Anwalt & Fachleute

Ein spanischer Rechtsanwalt oder Bauplanungsberater kann rechtliche Risiken minimieren und prüfen, ob das Grundstück wirklich baureif ist.

Praktische Tipps für die Suche

• Früh beginnen: Gute Grundstücke sind begehrt – gerade in beliebten Regionen
• Mehrere Makler kontaktieren: Unterschiedliche Makler decken unterschiedliche Netzwerke ab
• Begehungen vor Ort: Bilder & Online-Infos ersetzen nicht den Blick vor Ort
• Bebaubarkeit immer einholen: Ohne positive Auskunft kein Kauf!
• Realistische Zeit- und Kostenplanung: Genehmigungsverfahren, rechtliche Beratung und Planung sollten von Beginn an zeitlich und finanziell eingeplant werden

Fazit

Die Suche nach Bauland auf Mallorca ist anspruchsvoll, aber machbar – vorausgesetzt, man kennt die Besonderheiten der Insel. Angesichts strenger Bebauungsvorschriften, Grundstückskategorien und Genehmigungsverfahren ist die Beratung durch lokale Fachleute unverzichtbar.