Gastos adicionales de una obra nueva en Mallorca

Construir una obra nueva en un país extranjero es una empresa compleja. Aunque ya tenga experiencia con proyectos de nueva construcción en su país, construir una casa en otro territorio puede presentar dificultades o problemas. Se aplican leyes diferentes. Las normativas, los trámites y los organismos competentes aplican unos procedimientos diferentes. Quizás en España los conozca solo por encima.

Antes de tomar una decisión meditada sobre si quiere construir en el extranjero, es importante que conozca todos los aspectos económicos. Comprar el terreno, construir la casa, obtener toda la documentación necesaria: todo conlleva gastos y costes adicionales. A menos que usted sea un experto, todo eso no siempre es fácil de calcular a simple vista.

Para evitarle sorpresas negativas, a continuación le ofrecemos un resumen cronológico de todos los costes accesorios que se producirán en las distintas fases de su proyecto de construcción en Mallorca. En muchos de estos pasos usted dependerá de la ayuda de expertos, como arquitectos, abogados y notarios. Ahora bien, es importante saber que en los distintos ayuntamientos de Mallorca tanto los procedimientos como los costes y plazos pueden variar considerablemente.

La normativa de construcción y los costes varían tanto de un ayuntamiento a otro como de los inmuebles urbanos a los rurales. En este sentido, le presentamos un ejemplo concreto de tarifas: el de Calvià, una de las zonas más solicitadas por los promotores extranjeros para proyectos de obra nueva.

¿Con qué costes hay que contar respecto a la urbanización del terreno y el vallado?

Durante la búsqueda del solar y dependiendo del terreno que le interese, puede que sea necesario solicitar un "Certificado de Aprovechamiento". Dicho certificado contiene información sobre el inmueble, como por ejemplo las acometidas de las instalaciones de alcantarillado, agua, electricidad, etc. El precio del certificado es de 30 €. Si su finca no está conectada aún a la red eléctrica, la de agua y el alcantarillado, los costes de urbanización varían mucho según el ayuntamiento, pero pueden ser de 5 dígitos.

Además, se requiere el vallado completo del terreno. Dependiendo del tamaño del solar y del tipo de vallado deseado (pared de piedra, valla de malla metálica, etc.), los costes accesorios pueden ascender a 5 dígitos. El vallado es un requisito previo a la obtención del permiso de obra.

¿Qué costes accesorios se producen en la compra de un terreno?

Cuando haya encontrado la finca deseada, se tramitará la compraventa. Al comprar un terreno deben pagarse las siguientes tasas e impuestos:

• ITP: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales *
• en un precio de compraventa de hasta 400.000 €, el ITP es del 8 %
• en un precio de compraventa de 400.001 € hasta 600.000 €, el ITP es del 9 %
• en un precio de compraventa de 600.001 € hasta 1.000.000 €, el ITP es del 10 %
• en un precio de compraventa superior a 1.000.000 €, el ITP es del 11,5 %
• en su caso, el 1,5 % de impuesto de AJD (Actos Jurídicos Documentados)
• gastos de notaría

Hay sin embargo un caso especial: Si el vendedor del terreno es una empresa (SL), no se aplica el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP). A su vez se impone el 21 % de IVA.

Una vez que se haya efectuado con éxito la compra del terreno, el estudio de arquitectura que haya contratado comienza con el proyecto básico y el de ejecución de su inmueble. Los costes del conjunto de servicios de arquitectura por lo general ascienden al 10 % de los costes de construcción (en el caso de que éstos se encarguen por separado y no se contrate a un constructor o contratista general).

¿Cuánto es el importe de los costes accesorios de construcción?

En cuanto los planos detallados de su futura casa estén terminados, el proyecto de construcción se presenta en el ayuntamiento. De esto se encargan los arquitectos. Al presentar la solicitud de construcción, es decir, el proyecto básico, en Calvià se paga una tasa de licencia del 1,68 % de los costes de construcción. El paso siguiente es la presentación del proyecto de ejecución. En esta ocasión se aplica una tasa de tramitación adicional del 0,55 % de la tasa de licencia (porcentaje de la tasa de licencia).

Una vez confirmado el proyecto de ejecución por el ayuntamiento o al inicio de las obras se debe pagar el impuesto de construcción del 4,00 % de los costes de construcción.

El arquitecto define los costes de construcción en los documentos presentados. Estos costes calculados previamente pueden sufrir cambios considerables durante el desarrollo del proyecto de construcción, si se realizan cambios o hay que corregir los cálculos.

Una vez que el ayuntamiento haya completado el final de obra, realizará una estimación de los costes reales de construcción. Sobre esta base se recalculan las tasas de licencia y de tramitación así como el impuesto de construcción y se reclama la diferencia.

Por lo tanto, en el ejemplo de Calvià, en un proyecto de construcción con un valor de 1.000.000 €, los costes accesorios ascienden a poco menos de 57.000 €. Esto no incluye los costes accesorios de la compra del terreno ni los costes de urbanización y vallado, en su caso. Así que el total de los costes accesorios de su proyecto de construcción puede representar una suma considerable. Basándose en esta relación usted podrá hacerse una idea aproximada del importe de los costes accesorios. Estaremos encantados de comentar todos los detalles con usted y asesorarle detenidamente.