¿Qué permisos oficiales se necesitan para una nueva construcción en Mallorca?

Para la construcción de una vivienda en Mallorca, se deben obtener numerosos permisos oficiales y superar obstáculos administrativos. A continuación, se detalla paso a paso qué permisos y requisitos son necesarios para todo el proceso de construcción, desde la selección del terreno hasta la finalización de una nueva construcción en la isla balear.

Compra del terreno y primeras verificaciones

• Propiedad y verificación del registro

Antes de comprar un terreno, es fundamental comprobar si el vendedor es el legítimo propietario. Esto se hace a través de una consulta en el Registro de la Propiedad . Hay que asegurarse de que el terreno esté libre de deudas, gravámenes o hipotecas que puedan dificultar el proceso de construcción.

• Edificabilidad del terreno (Clasificación del Suelo)

No todos los terrenos en Mallorca son edificables.

El suelo se clasifica en varias categorías:

• Urbano: Suelo ya urbanizado, donde se puede construir
• Urbanizable: Suelo que puede urbanizarse en el futuro, pero que actualmente no está desarrollado
• Rústico: Suelo agrícola o natural, donde las regulaciones de construcción son muy estrictas y las nuevas edificaciones están altamente restringidas

Un arquitecto debe realizar estas verificaciones antes de la compra del terreno para asegurarse de que el proyecto de construcción sea viable

Licencia de obra mayor

• Presentación del proyecto de construcción

Una vez asegurado el terreno, se debe presentar una solicitud detallada de construcción en la administración local (Ayuntamiento). Un arquitecto colegiado debe elaborar un proyecto arquitectónico que cumpla con todas las normativas técnicas y legales.




Entre los documentos a presentar se incluyen:

• Planos arquitectónicos del nuevo edificio
• Especificaciones técnicas
• Cálculo del coste de la construcción
• Informe de impacto ambiental, si es necesario
• Confirmación de cumplimiento con el plan de urbanismo del municipio correspondiente (Plan General de Ordenación Urbana, PGOU)
• Revisión por parte del ayuntamiento

El ayuntamiento revisa el proyecto en varios pasos. Esto incluye verificar el cumplimiento de las normativas de construcción, los requisitos estéticos y el impacto ambiental. Dependiendo de la complejidad del proyecto, esta revisión puede tardar varios meses.

• Emisión de la Licencia de Obra Mayor

Si el proyecto cumple con todos los requisitos, se otorga la licencia de obra mayor. Sin esta licencia, no se puede iniciar la construcción. Esta licencia tiene una vigencia de dos o tres años, dentro de los cuales se debe completar la obra. Se pueden solicitar dos prórrogas, las cuales también son limitadas en tiempo.

Inicio de la construcción y permisos adicionales

• Notificación de inicio de obras

Antes de comenzar la construcción, el promotor debe notificar al ayuntamiento la fecha exacta de inicio de las obras. En esta fase, pueden establecerse requisitos adicionales como medidas de control de ruido o regulación del tráfico durante las obras. Esta notificación debe hacerse dentro de los seis meses siguientes a la concesión de la licencia.

• Gestión de residuos y escombros

Mallorca da gran importancia a la correcta gestión de los residuos de construcción. Durante la fase de aprobación, también debe solicitarse un permiso para la gestión de residuos (Licencia de Gestión de Residuos), asegurando que los desechos se eliminen o reciclen de manera adecuada.

Conexiones de agua, electricidad y alcantarillado

• Conexiones a la infraestructura

Durante la construcción, se deben organizar las conexiones provisionales de agua y electricidad, que generalmente requieren permisos adicionales de las empresas de servicios públicos. Estas conexiones suelen ser temporales y están destinadas a la operación de la obra. Una vez finalizada la construcción, se deben solicitar permisos adicionales para las conexiones permanentes.

• Permiso para fosas sépticas o conexiones al alcantarillado

En áreas rurales sin acceso a la red pública de alcantarillado, es necesario solicitar una fosa séptica privada (Fosa Séptica) durante la fase de aprobación. En las zonas urbanas, se debe gestionar la conexión al sistema público de alcantarillado, lo que también requiere permisos específicos.

Supervisión de la obra y cumplimiento de normas

• Supervisión de la obra

Durante el proceso de construcción, el arquitecto o director de obra debe asegurarse de que los trabajos se realicen de acuerdo con los planos aprobados y las normativas vigentes. Se realizan inspecciones periódicas para comprobar el cumplimiento de las normativas de construcción.

• Normas de seguridad y salud

La empresa constructora está obligada a cumplir con las normativas de seguridad y salud en la obra. Esto incluye la obligación de nombrar a un coordinador de seguridad y salud (Coordinador de Seguridad y Salud) que supervise el cumplimiento de dichas normativas.

Finalización y entrega de la obra

• Certificado final de obra

Al concluir el proyecto, el arquitecto debe realizar una inspección final y emitir un Certificado Final de Obra, que certifica que el edificio ha sido construido según los planos aprobados y que cumple con todas las normativas legales.

• Cédula de Habitabilidad

El Certificado de Habitabilidad ha sido eliminado y ahora está incluido en la licencia de finalización de obra emitida por el ayuntamiento.

• Inscripción en el registro de la propiedad

Una vez finalizada la obra, el nuevo edificio debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción es un requisito para la futura venta o hipotecación del inmueble. Además, la vivienda debe registrarse en el catastro local para asegurar el correcto cálculo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

• Permiso final para conexión a los servicios de electricidad y agua

Finalmente, se deben obtener los permisos definitivos para las conexiones permanentes de electricidad y agua. Estas conexiones solo pueden activarse una vez emitido el certificado de habitabilidad.

Conclusión

Construir una casa en Mallorca es un proceso complejo que requiere una estrecha colaboración con arquitectos y la administración local. Los pasos más importantes incluyen:

• Verificación de la propiedad y edificabilidad del terreno
• Obtención de la licencia de obra mayor
• Cumplimiento de los requisitos durante la fase de construcción
• Solicitud de la certificación final y el certificado de habitabilidad

Todo el proceso puede tardar años y requiere una planificación cuidadosa, así como un buen entendimiento de las normativas y procedimientos de construcción en España. Una asesoría temprana y completa por parte de profesionales es esencial para evitar errores costosos y garantizar el éxito del proyecto de construcción.