Grundstücke und Bebaubarkeit auf Mallorca

Mit Quadratmeterpreisen für Bauland zwischen € 2.500 und € 30.000 im Hochpreissegment hat sich die Insel nicht nur europa-, sondern auch weltweit längst einen Namen als Top-Destination gemacht. Bauinteressenten kommen aus Deutschland, Österreich, der Schweiz, England und Skandinavien, zunehmend aber auch aus den USA oder China.

Die Region mit der größten Nachfrage auf Mallorca ist unangefochten der Südwesten mit ca. 30 Prozent. Mit 17 Prozent folgt der Norden und schließlich Palma sowie das begehrte und hochpreisige Umland mit 13 Prozent.

Welche verschiedenen Bodenarten gibt es auf Mallorca?

Bevor die Suche nach Baugrundstücken beginnt, ist es wichtig einige grundlegende Konzepte zu verstehen. Nicht jedes freie Grundstück auf Mallorca ist bebaubar, und der Kauf von Bauland ist noch lange keine Garantie für eine Baugenehmigung. Grundsätzlich wird in folgende Bodenarten unterschieden:

• Suelo rústico: (Landwirtschaftliche Nutzfläche)

Auch wenn ein Grundstück als „suelo rústico“ kategorisiert ist, kann unter bestimmten Umständen ein Neubau entstehen. Voraussetzung hierfür ist jedoch eine Fläche von mindestens 14.200 m². Im Vorfeld muss mit der Gemeinde überprüft werden, um welche Art von Grundstück es sich handelt und wie groß die Mindestgrundstücksfläche genau ist. Die Kriterien variieren von Gemeinde zu Gemeinde geringfügig.

Die Parameter für ländliche Grundstücke sind in der Regel maximal 1,5 % für die Bebaubarkeit und maximal 2 % für die Nutzfläche, bzw. 900 m³ maximales Bauvolumen.

Für ein 14.200 m² großes Grundstück würde zum Beispiel die maximal bebaubare Fläche 213 m² und die maximale Wohnfläche 284 m² betragen.

Die Begrenzung der Bebaubarkeit ist in ihrer aktuellen Form seit Mai 2020 gültig. Bauvorhaben sowie Baugenehmigungen, die vor diesem Datum realisiert bzw. erteilt wurden, konnten noch über eine konstruierte Fläche von bis zu 1.500 m² verfügen.

• Suelo urbano (Städtischer Baugrund)

Hierbei handelt es sich um bebaubare Grundstücke, die bereits Teil des Bebauungsplans der jeweiligen Gemeinde sind und an das städtische Netz bzw. der Infrastruktur angeschlossen sind (Wasser, Abwasserentsorgung, Straßenzugang und Strom)

Oft können Grundstücke gekauft werden, die bereits eine bestehende Baugenehmigung für ein detailliertes Bauprojekt haben.

Aber Achtung! Nicht alle Grundstücke sind bebaubar (obwohl als „suelo urbano“ deklariert), wenn diese nicht im genehmigten Bebauungsplan berücksichtigt sind oder andere Hindernisse dagegensprechen wie zum Beispiel Höhlengebiete.

• Suelo urbanizable (Erschließbarer Baugrund)

Es handelt sich um Grundstücke, die nicht urbanisiert sind, aber von der Gemeinde in urbanes Land umgewandelt werden können. Es gibt zwei Arten von Erschließungsflächen: abgegrenzte und nicht abgegrenzte Flächen. Wie die Flächen kategorisiert werden, hängt vom Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde ab.

Welche Kennzahlen des Raumplanungsrechts sollten Sie kennen?

Für den Entwurf Ihres Bauvorhabens sowie dessen Genehmigungsprozess sind folgende Kennzahlen von Bedeutung: die Nutzfläche, konstruierte Fläche und die Wohnfläche.

• Zu der Nutzfläche (Ocupación) zählt die gesamte Fläche, die genutzt, aber nicht zwangsläufig bewohnt wird. Hierzu zählen Flächen wie zum Beispiel: Garage, Wasserspeicher, Technik etc. ebenso wie die versiegelte Fläche der Außenbereiche, wie Terrassen, Wege, Pool etc.

• Die konstruierte Fläche (Superficie construida) bestimmt das maximale Bauvolumen (siehe ‚Suelo rústico‘). In diese Fläche fließen überdachte Außenbereiche wie Verandas, überdachte Terrassen, Carports zu 50 % (je nach Gemeinde sind teilweise Unterschiede möglich) ein. Alle überdachten Flächen, die zu drei Seiten geschlossen sind, werden zu 100 % miteinberechnet. Flächen mit einer Raumhöhe von weniger als 1,50 m werden ausgeschlossen. Die konstruierte Fläche berechnet sich bis zur äußeren Linie der Mauer oder Wand.

• Die Wohnfläche ist im Spanischen die ‘Superficie útil‘. Diese Kennzahl beschreibt die eigentliche Fläche, die möbliert und bewohnt wird. Sie wird von der inneren Linie der Außenmauern und Wände berechnet und schließt Säulen, feste Innenverkleidungen, Kanäle etc. aus. Flächen mit einer Raumhöhe von weniger als 1,50 m werden ebenfalls ausgeschlossen.

Was ist der Bebaubarkeitskoeffizient?

Auf urbanen Grundstücken wird die Bebaubarkeit durch den Bebaubarkeitskoeffizient (‚Coeficiente de edificabilidad‘) bestimmt, der entweder in m³ oder in m² angegeben wird. Wenn beispielsweise der Bebaubarkeitskoeffizient 2 m²/ m² beträgt können Sie auf einem 300 m² großen Grundstück 600 m² konstruierte Fläche realisieren (entsprechend auf zwei oder drei Etagen).

Ein ortsansässiger Architekt kann Ihnen helfen all diese Normen und Kennzahlen zu verstehen und die für Grundstück bzw. Bauprojekt geltenden Richtlinien herauszufinden. Eine detaillierte Grundstücksanalyse und persönliche Beratung bilden für uns die Ausgangsposition Ihres Bauvorhabens.