Terrenos y edificabilidad en Mallorca

Hace tiempo que la isla de Mallorca se hizo famosa como un destino estrella que atrae a un público exclusivo. Los precios de terreno edificable por metro cuadrado oscilan entre los 2.500 € y los 30.000 € para las ubicaciones más demandadas. Los compradores potenciales proceden de Alemania, Austria, Suiza, Inglaterra y Escandinavia, incluso cada vez más de Estados Unidos y China.

El suroeste es, sin duda, la región con mayor demanda en Mallorca, con un 30 % aproximadamente. Le sigue el norte con un 17 % y al final, con un 13 %, Palma y al final, con un 13 %, Palma con sus zonas residenciales altamente solicitadas.

¿Qué diferentes tipos de suelo hay en Mallorca?

Antes de que comience la búsqueda de terrenos, es importante entender algunos conceptos básicos urbanísticas. En Mallorca no todos los solares disponibles son edificables, y la compra de un terreno edificable no garantiza la licencia de obras. Se distingue principalmente entre los siguientes tipos de suelo:

Suelo rústico (zona agrícola):

Aunque si un terreno está calificado como “suelo rústico”, bajo determinados requisitos se puede construir una vivienda nueva. Pero esto exige una superficie de como mínimo 14.200 m². Hay que verificar previamente con el ayuntamiento, de qué tipo de parcela se trata y qué superficie mínima tiene exactamente. Los criterios varían ligeramente de un municipio a otro.

Generalmente, la superficie edificable en terrenos rústicos se calcula con un coeficiente de 1,5 % sobre la superficie mínima del terreno y un 2 % para calcular la superficie útil de la vivienda. El volumen máximo de 900 m3 no se puede exceder. Por ejemplo, para un terreno de 14.200 m2, la superficie edificable máxima sería de 213 m2 y la superficie útil máxima, de 284 m2.

La restricción de la edificabilidad en su forma actual está en vigor desde mayo de 2020. Los proyectos y licencias de obra nueva concedidos antes de esta fecha disfrutan de una superficie construida de hasta 1.500 m2

Suelo urbano:

Se trata de parcelas edificables que ya forman parte del plan de desarrollo del municipio respectivo y que están conectadas a la red o infraestructura municipal (agua, alcantarillado, acceso a la red vial y electricidad).

Existe la opción de comprar un terreno que ya cuenta con una licencia de obra nueva para un proyecto definido.

¡Pero ojo! No todas las parcelas son edificables (aunque estén declaradas como "suelo urbano"), si no están contempladas en el plan urbanístico aprobado o si existen otros obstáculos, como por ejemplo en las zonas de cuevas.

Suelo urbanizable:

Son parcelas que no están urbanizadas, pero que el ayuntamiento puede convertir en suelo urbano. Hay dos tipos de suelo a urbanizar: áreas demarcadas y no demarcadas. La clasificación de las zonas depende del plan de desarrollo de los respectivos municipios.

¿Qué términos urbanísticos de la edificación debería conocer?

Los siguientes términos son claves para la computación de su proyecto de construcción y el proceso de aprobación: la ocupación, la superficie construida y la superficie útil.

La ocupación comprende toda la superficie que se usa, aunque no necesariamente se habite. Ejemplos de esas áreas son: garaje, depósito de agua, aljibe, sala técnica, etc., así como la superficie cubierta de las zonas exteriores, como terrazas, caminos, piscina, etc.

La superficie construida determina el volumen máximo edificable (véase "suelo rústico"). En esta superficie se incluyen las zonas exteriores cubiertas como los porches, las terrazas cubiertas y los aparcamientos cubiertos, al 50 % (dependiendo del municipio puede haber diferencias). Todas las superficies cubiertas con tres lados cerrados, se contabilizarán al 100 %. Quedan excluidas las áreas con una altura de sala inferior a 1,50 m. La superficie construida se calcula hasta la línea exterior del muro o la pared.

En España, la superficie habitable es la "superficie útil". Este término describe el espacio real que se amuebla y se habita. Se calcula a partir de la línea interior de los muros y paredes exteriores y no incluye los pilares, los revestimientos internos fijos, los conductos, etc. También quedan excluidas las áreas con una altura de sala inferior a 1,50 m.

¿Qué es el coeficiente de edificabilidad?

En las parcelas urbanas la edificabilidad se determina mediante el coeficiente de edificabilidad, expresado en m³ o en m². Por ejemplo, si el coeficiente de edificabilidad es de 2 m²/ m², se pueden construir 600 m² en una parcela de 300 m² (correspondiente a dos o tres plantas).

Un arquitecto local puede ayudarle a entender todas estas normas y cifras y averiguar las directrices que se aplican a su terreno o proyecto de construcción. Un análisis detallado del terreno y un asesoramiento individual forman para nosotros la base de su proyecto.