FAQ's
1. ¿Qué valores únicos tiene Dressler & Partner?
Dressler & Partner es una empresa alemana de arquitectura y construcción activa en Mallorca desde 1993. Los valores principales de la empresa son la calidad de la construcción alemana, la mano maestra de obra y el servicio integral excelente y de confianza.
Consideramos muy importante que todas las «funciones clave» de las fases de asesoramiento, planificación, gestión del proyecto y dirección de obra estén a cargo de los expertos propios de la empresa. Nuestro equipo multilingüe de expertos comprende arquitectos, ingenieros civiles, maestros artesanos, diseñadores de interiores, agentes comerciales, así como socios de la construcción que trabajan según los estándares alemanes.
La alta calidad del método de construcción alemán de Dressler & Partner se caracteriza por tener en cuenta los requisitos físicos de la construcción y los cálculos estáticos. De esta manera aseguramos que su casa resistirá la humedad y el clima marino de Mallorca por muchos años.
2. ¿Qué servicios y marcas abarca Dressler & Partner?
En las áreas de búsqueda de terrenos, arquitectura, construcción, reforma/rehabilitación, gestión de obra, diseño de interiores, mantenimiento de la vivienda e inversión inmobiliaria le ofrecemos servicios sistemáticamente estructurados . El objetivo de nuestra empresa es asesorarle desde la primera idea hasta la entrega de llaves.
Hemos creado nuestra marca Baugrundmallorca como complemento al servicio de nuestros clientes y para ofrecer la búsqueda de terrenos en Mallorca. Además le ofrecemos proyectos de viviendas unifamiliares prediseñados.
3. ¿Qué aspectos deberían definirse previamente a un proyecto de construcción?
Por lo general, entramos en contacto con un interesado en la fase de búsqueda del terreno o en el proceso de compra del mismo. La ubicación de un inmueble y, por tanto, del terreno, es el factor clave.
¡Los aspectos más importantes de un inmueble en Mallorca son la ubicación y el emplazamiento! Al ser una isla, Mallorca cuenta con una superficie limitada, lo que provoca que los terrenos más solicitados, en especial los que están situados frente al mar, sean cada vez más escasos y que, además, se hayan encarecido enormemente.
• ¿Qué expectativas tiene usted en cuanto a la ubicación y la infraestructura del entorno? ¿Estar cerca del mar, de la capital de la isla o del aeropuerto son factores importantes para usted?
• ¿Qué uso le dará al inmueble (vivienda vacacional o residencia principal)?
• ¿Tiene usted algún deseo particular en cuanto a la arquitectura?
• ¿Cuándo de gustaría instalarse?
• ¿De qué presupuesto máximo dispone? (coste del terreno y de la obra, gastos adicionales e impuestos)
De ahí que debería tener claro qué requisitos tiene que cumplir su nuevo domicilio en Mallorca. ¿Qué aspectos son innegociables para usted y en qué puede hacer concesiones? Le ayudamos a evaluar las ventajas e inconvenientes y a analizar con ojo crítico el terreno que eligió, en función de sus necesidades y de los aspectos de construcción.
4. ¿Cómo lleva a cabo Dressler & Partner el procedimiento?
4.1. Análisis de necesidades
En primer lugar, junto con usted realizamos un análisis de necesidades en el que se definen todos los datos fundamentales, como son:
• ubicación: rural o urbano
• zona de la isla/infraestructuras
• información sobre los requisitos urbanísticas legales
• tamaño del proyecto de construcción/volumen de obra
• planificación de los requisitos de espacio de su proyecto de construcción (uso del suelo y del espacio, etc.)
• presupuesto
• fecha en la que desea instalarse
Este análisis de necesidades gratuito es la base para estudiar, en estrecha colaboración con usted y en profundidad, los requisitos y situarlos en un marco realista. El análisis de necesidades es la base del estudio preliminar.
4.2. Inspección del terreno
La experiencia demuestra que a la hora de encontrar un terreno en Mallorca el mayor reto es la ubicación, es decir, el emplazamiento adecuado. Antes de que nuestros expertos inmobiliarios seleccionen y visiten con usted los terrenos oportunos, desde el principio ha de quedar claro el presupuesto límite (teniendo en cuenta los costes del terreno, de la construcción y los accesorios, así como los impuestos).
En la selección del terreno idóneo tenemos en cuenta, además de sus deseos recogidos en el análisis de necesidades, la normativa y la reglamentación local.
Una vez que usted se haya decidido por un terreno, nuestro equipo de arquitectos revisará los requisitos legales así como posibles restricciones de construcción.
4.3. El estudio preliminar
El paso siguiente es la firma del contrato de planificación preliminar del proyecto, sujeto a pago. A continuación, en el ayuntamiento correspondiente se consultan las condiciones marco legales del solar, se elabora el concepto de planificación y se hace una primera estimación de los costes. La estimación de los costes abarca todos los servicios para realizar su proyecto de construcción. Con ello, siempre tenemos en cuenta el límite presupuestario del que usted dispone.
Mediante el contrato de planificación se acuerda el diseño preliminar de su proyecto de construcción, se establecen los fundamentos y se desarrollan los planos acotados de planta y exteriores así como las vistas en 3D. Sin embargo, ¡el encargo de planificación todavía no es una solicitud de construcción!
A continuación le presentamos el estudio preliminar, teniendo en cuenta tanto sus especificaciones como las condiciones marco legales. Juntos tratamos todos los detalles de la estimación de costes para poder ofrecerle un precio fijo fiable.
Después usted decide si prefiere firmar con nosotros un contrato de obra o desea solamente el proyecto básico (únicamente servicio de arquitectura).
El contrato de obras define las condiciones marco del proyecto de construcción entre usted y la empresa constructora Dressler & Partner y tiene la ventaja importante de garantizar un precio fijo en todos los servicios de obra fundamentales. Si usted opta únicamente por el servicio de arquitectura dentro del marco de la solicitud de licencia, en el momento de la concesión de la licencia hay que recalcular la estimación de costes, basados en los precios actuales del mercado y de los materiales.
5. ¿Qué es un contrato de obra?
En derecho de construcción, el contrato de obra establece las condiciones de intercambio de servicios entre dos partes contratantes (titular de la obra y empresa constructora).
El contrato de obra se diferencia de otros contratos, como el de servicios o el de compraventa, en que el éxito de la prestación y no el proceso de producción, es decir, la actividad durante la producción de la obra, se convierte expresamente en el objeto del contrato.
El contrato de obra abarca los puntos siguientes:
• descripción exacta de las obras,
• plazo de finalización,
• precio fijo,
• derechos de garantía,
• términos de responsabilidad,
• acuerdos de pago,
• derecho de rescisión.
6. ¿Qué fases hay que pasar antes de iniciar el proyecto de construcción?
En Mallorca pueden pasar de entre 9 y 18 meses, o incluso más, antes de poder iniciar un proyecto de construcción. Los plazos de tramitación en las delegaciones de obras de los respectivos ayuntamientos varían y, dependiendo de la ubicación y el emplazamiento de su solar, pueden o deben intervenir en el proceso de autorización otras administraciones, como por ejemplo la Dirección General de Recursos Hídricos.
¡Una buena preparación de la obra facilita el éxito del proyecto de construcción!
Después de la firma del contrato de obra, nuestro equipo de arquitectos elabora, en estrecha colaboración con usted y a partir de la planificación preliminar del proyecto elaborada previamente, el proyecto básico. En esta fase se reúnen, a partir de los diseños existentes, todos los planos y documentos que se necesitan para la delegación de obras. Esta fase dura una media de entre 6 y 10 semanas. Durante este tiempo, nuestro equipo de arquitectos está constantemente en contacto con la delegación de obras del ayuntamiento para incorporar con la máxima celeridad sus acuerdos y cambios en la planificación del proyecto básico.
En la fase siguiente, unos 3 a 6 meses después de la presentación de la solicitud de construcción, nuestro equipo de arquitectos elabora el proyecto de ejecución. A diferencia de Alemania, Austria y Suiza, en España sí es obligatorio presentarlo en la delegación de obras. El proyecto de ejecución incluye los detalles importantes de su proyecto de construcción, como los materiales, los sistemas de construcción, las instalaciones, los equipamientos, así como las normas de seguridad, como por ejemplo las vías de evacuación en caso de incendio y la ubicación del hospital más cercano, etc.
Una vez recibida la licencia de obras, nuestro equipo de arquitectos presenta el permiso de construcción junto con el proyecto de ejecución al Colegio de Arquitectos para su aprobación. Aproximadamente una semana después, todos los documentos se pueden volver a presentar al ayuntamiento. Por lo general, se requiere un periodo de espera de al menos cuatro semanas para que la autoridad de la construcción notifique el inicio de las obras. A continuación, se puede iniciar el proyecto de construcción.
7. ¿Cuánto tiempo tarda un proyecto de construcción, de media?
Por lo general, la realización de un proyecto de construcción tarda entre otros 12 y 18 meses más. La estructura de obra gruesa (movimiento de tierra, realización de cimientos, mampostería y cubiertas con madera estructural) La obra fina y las instalaciones de la casa (fontanería, saneamiento, electricidad y climatización) y los acabados interiores y exteriores requieren una media de seis a ocho meses.
En la fase final, un arquitecto del ayuntamiento correspondiente realiza la inspección del edificio. La experiencia demuestra que, en cuanto al tiempo, hay que prever entre seis y ocho semanas más. Si el proyecto de construcción se realizó de acuerdo con el proyecto de ejecución presentado, el ayuntamiento concede el final de obra.
El certificado final de obra es el requisito para la cédula de habitabilidad. Sin esa cédula no se puede conectar a las red o infraestructuras municipales (agua, electricidad, gas, alcantarillado, teléfono, etc.).
Una vez que haya recibido la cédula de habitabilidad podrá instalarse en su casa nueva en Mallorca.
Rogamos que tenga en cuenta que estos plazos son meramente indicativos y pueden variar significativamente de un proyecto a otro.
8. ¿Qué distingue el modo de construcción alemán de Dressler & Partner?
El método de construcción de viviendas típico de Mallorca se caracteriza por una estructura de hormigón o acero y techos de cámara hueca. Los inconvenientes de este modo de construcción son: La transferencia de carga de una estructura de hormigón o acero es solamente puntual y los techos de cámara hueca se caracterizan por un mal aislamiento acústico y una menor capacidad de carga estática. Dressler & Partner generalmente construye paredes de carga. La ventaja consiste en una transferencia de carga en toda la superficie. Otra ventaja de este modo de construcción es, sobre todo, la física de construcción (muro monolítico). La mampostería se compone de bloques de hormigón celular (Ytong) o de ladrillos de arcilla / termoarcilla (similar a porotona). Ambos regulan las condiciones climáticas interiores. La mampostería monolítica y maciza es transpirable y recibe un acabado de revoque de cemento de cal resistente al moho. La barrera de humedad horizontal debajo de toda la mampostería soluciona uno de los mayores problemas en la construcción de casas en Mallorca: la humedad emergente del suelo. Para proteger las terrazas y los balcones de la humedad, se requiere una impermeabilización fiable. La impermeabilización bituminosa es un método de impermeabilización demostrado que supera las normas y reglamentos DIN. Dressler & Partner realiza las uniones de los elementos de puertas y ventanas con plásticos líquidos de alta calidad. La zona exterior de los cordones de hormigón armado y de los dinteles de ventanas y puertas se provee de un aislamiento adecuado. Esta construcción aísla las partes de unión entre la mampostería y las piezas de hormigón, asegurando un paso de temperatura uniforme a través de la pared. Así se evita que se formen condensación y moho. Los forjados son de hormigón armado macizo, cumpliendo con la calidad de construcción alemana, y se construyen exclusivamente en hormigón in situ. Nuestros techos macizos son conformes a la norma de aislamiento acústico DIN 4109. Gracias a las cuatro direcciones de sujeción se necesitan menos refuerzos y, por lo tanto, se obtiene una mayor flexibilidad de espacio. Las cubiertas con madera estructural son fabricadas exclusivamente por carpinteros alemanes y, por lo general, provienen de Alemania. El aislamiento térmico rígido exterior de 120 mm garantiza una protección óptima contra el calor y el frío. Una particularidad es la estructura del tejado con vigas vistas para los tejados a uno y a dos aguas. También se utilizan técnicas locales de demostrada eficacia. Así se coloca una capa fina de hormigón encima del aislamiento. Esto da a la estructura del techo mayor masa y resistencia al calor. Las tejas mallorquinas confieren a una casa el auténtico carácter mallorquín. Nuestras cubiertas planas se realizan y supervisan de acuerdo con el estándar técnico actual, el VOB (Procedimientos Contractuales para la Construcción) alemán. Este modo de construcción garantiza un clima interior agradable, tanto en verano como en invierno9. ¿Cuáles son las instalaciones básicas de una casa de Dressler & Partner?
Un sistema de climatización con aire acondicionado, calefacción por suelo radiante y una ventilación centralizada o descentralizada garantizan el máximo confort en todas las estancias de la vivienda y, al mismo tiempo, protegen de la humedad. Damos especial importancia a garantizar un rápido suministro de agua caliente.
Son una fuente de energía respetuosa con el medio ambiente y de alta eficiencia energética, además de mantener bajos los costes energético. Especialmente en la preparación de agua caliente, le damos mucha importancia a que se garantice el suministro de agua caliente en poco tiempo. Además, instalamos tuberías de aguas residuales insonorizadas – tampoco es algo habitual en Mallorca.
Un sistema de domótica (controlando elementos de sonido, seguridad, climatización, iluminación, etcétera) está entre los componentes destacables de una casa Dressler & Partner. Nuestros ingenieros propios le asesoran y elaboran junto con usted una solución individualizada.
